Задержки в строительстве
Сегодня мы обсудим актуальную проблему, которая сейчас остро стоит перед нами - это задержки в строительстве. Термины, такие как "недострой" и "заброшенные объекты", в настоящее время не являются чем-то необычным на турецком рынке недвижимости, особенно в курортных районах.
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Поможем подобрать лучший вариант
Три года назад строительные компании с успехом завершали проекты даже до запланированных сроков. В то время задержки в строительстве практически не встречались.
Однако в последние два года (2021-2022) ситуация на рынке сильно изменилась, и, если вы следите за рынком недвижимости, вы, наверняка, заметили следующее:
Во-первых, цены на недвижимость значительно выросли, в первую очередь, из-за резкого увеличения стоимости строительства. Это увеличение стоимости затрагивает не только отечественные, но и импортные материалы, учитывая валютные колебания.
Во-вторых, начиная с начала пандемии, мы столкнулись с проблемами в логистике и поставках, даже несмотря на то, что многие турецкие строительные компании используют материалы местного производства. Множество стройматериалов также завозится из-за рубежа.
Увеличение спроса, которое наблюдалось в 2021 году и, особенно, в 2022 году, привело к массовому получению разрешений
Однако в последние два года (2021-2022) ситуация на рынке сильно изменилась, и, если вы следите за рынком недвижимости, вы, наверняка, заметили следующее:
Во-первых, цены на недвижимость значительно выросли, в первую очередь, из-за резкого увеличения стоимости строительства. Это увеличение стоимости затрагивает не только отечественные, но и импортные материалы, учитывая валютные колебания.
Во-вторых, начиная с начала пандемии, мы столкнулись с проблемами в логистике и поставках, даже несмотря на то, что многие турецкие строительные компании используют материалы местного производства. Множество стройматериалов также завозится из-за рубежа.
Увеличение спроса, которое наблюдалось в 2021 году и, особенно, в 2022 году, привело к массовому получению разрешений
Следовательно, на данный момент мы можем выделить две основные проблемы:
Особенно касаясь первой проблемы, следует отметить, что она охватывает 90% строительных компаний. Важно подчеркнуть, что проблема не ограничивается отдельными застройщиками; задержки возникают даже у лидеров рынка и крупнейших строительных компаний на побережье. Задержки могут быть как незначительными (в пределах нескольких месяцев), так и значительными, в зависимости от конкретного проекта.
Строительные компании столкнулись с риском, который они не предвидели, продавая недвижимость на ранних стадиях строительства по ценам, которые через год или полтора уже не покроют даже затрат на строительство, не говоря уже о прибыли застройщика. В то время как стоимость квартир в строящихся домах для покупателей выросла в разы. Это привело к ситуации, когда строительные компании объявили о необходимости доплатить за квартиры или аннулировать сделку. Очевидно, что аннулирование сделки не выгодно, прежде всего, для покупателя. Наша компания делает всё возможное, чтобы защитить интересы покупателей и предотвратить подобные инциденты.
В договорах с застройщиками предусмотрены положения о компенсациях и штрафных санкциях. Однако на данный момент ни одна строительная компания не выплачивает компенсации, поскольку для них выгоднее аннулировать сделку и продать недвижимость по более высокой цене, которая, по меньшей мере, покроет текущие затраты на строительство. Эта практика также отражена в самих договорах в части штрафных санкций в случае форс-мажорных обстоятельств, которые на самом деле не зависят от действий конкретных строительных компаний и, вновь подчеркивая, затрагивают весь рынок в целом, а не отдельных застройщиков.
- Первая проблема связана с задержками в завершении строительных проектов, которые были начаты год или полтора назад. Эта задержка затрагивает как сроки завершения строительства объекта в целом, так и выдачу акта о вводе дома в эксплуатацию.
- Вторая проблема связана с задержками в получении разрешений на строительство (yapı ruhsatı) для некоторых проектов, что, в свою очередь, приводит к задержке начала строительных работ.
Особенно касаясь первой проблемы, следует отметить, что она охватывает 90% строительных компаний. Важно подчеркнуть, что проблема не ограничивается отдельными застройщиками; задержки возникают даже у лидеров рынка и крупнейших строительных компаний на побережье. Задержки могут быть как незначительными (в пределах нескольких месяцев), так и значительными, в зависимости от конкретного проекта.
Строительные компании столкнулись с риском, который они не предвидели, продавая недвижимость на ранних стадиях строительства по ценам, которые через год или полтора уже не покроют даже затрат на строительство, не говоря уже о прибыли застройщика. В то время как стоимость квартир в строящихся домах для покупателей выросла в разы. Это привело к ситуации, когда строительные компании объявили о необходимости доплатить за квартиры или аннулировать сделку. Очевидно, что аннулирование сделки не выгодно, прежде всего, для покупателя. Наша компания делает всё возможное, чтобы защитить интересы покупателей и предотвратить подобные инциденты.
В договорах с застройщиками предусмотрены положения о компенсациях и штрафных санкциях. Однако на данный момент ни одна строительная компания не выплачивает компенсации, поскольку для них выгоднее аннулировать сделку и продать недвижимость по более высокой цене, которая, по меньшей мере, покроет текущие затраты на строительство. Эта практика также отражена в самих договорах в части штрафных санкций в случае форс-мажорных обстоятельств, которые на самом деле не зависят от действий конкретных строительных компаний и, вновь подчеркивая, затрагивают весь рынок в целом, а не отдельных застройщиков.
Итак, у покупателей существует два основных варианта действий в отношении штрафных санкций:
На нашей практике не было случаев, когда подобные иски были выиграны, так как суды всегда учитывают эти обстоятельства.
Наша рекомендация - подождать завершения строительства объекта, что делает большая часть покупателей.
Вторая проблема - задержка в получении искана (акта о вводе дома в эксплуатацию). Это касается уже построенных и готовых домов, но процесс получения искана находится в застое. В большинстве случаев это связано с медленной работой государственных учреждений, включая муниципалитет. Строительные компании часто вынуждены ждать несколько месяцев, чтобы получить все необходимые подписи от муниципалитета. К сожалению, данная проблема наиболее актуальна для Алании по сравнению с другими городами.
Задержки связаны с разрешительными документами, и муниципалитет не справляется с их обработкой. Это связано с быстрым ростом города, который уже превышает темпы многих региональных центров.
Что касается третьей проблемы, а именно задержек в получении разрешения на строительство, они также чаще всего связаны с государственными структурами и их медленной работой, а также с нюансами проекта.
Наиболее распространенной причиной является утверждение проекта в отношении высоты здания. Например, у одного из наших проектов сейчас есть задержка из-за изменения количества этажей с 4 до 10, что позволяет увеличить количество квартир. В таких случаях застройщики также сталкиваются с убытками, так как они продавали квартиры по одной цене, а затраты на строительство, минимальные заработные платы, стоимость бензина, электроэнергии и другие расходы выросли. Их прибыль уже снижена.
Все строительные компании заинтересованы в своевременном начале и завершении строительства. Если вы купили квартиру в проекте с задержкой начала строительства, наилучшей стратегией было бы дождаться завершения, учитывая, что стоимость квартир, вероятно, уже не сравнима с ценами на аналогичные проекты.
Если вы приобрели квартиру с нашей компанией, всегда можете обратиться к своему персональному менеджеру для получения информации о текущей ситуации. Мы надеемся, что застройщики ускорят темпы строительства на объектах с задержками, и государственные органы будут более оперативными в выдаче необходимых документов.
- Дождаться завершения строительства. Несмотря на задержки, опыт показывает, что проекты в конечном итоге завершаются. Покупатели могут подождать, пока строительство будет завершено.
- Обратиться к адвокату. Однако чтобы предъявить иск о компенсации, покупатель должен стать полноправным владельцем недвижимости, то есть оплатить ее и получить тапу (свидетельство о собственности). Согласно законодательству Турецкой Республики, строительные компании должны начать строительство в течение двух лет после получения разрешения на строительство (yapı ruhsatı) и завершить объект в течение пяти лет. Эти сроки также прописываются в договоре.
На нашей практике не было случаев, когда подобные иски были выиграны, так как суды всегда учитывают эти обстоятельства.
Наша рекомендация - подождать завершения строительства объекта, что делает большая часть покупателей.
Вторая проблема - задержка в получении искана (акта о вводе дома в эксплуатацию). Это касается уже построенных и готовых домов, но процесс получения искана находится в застое. В большинстве случаев это связано с медленной работой государственных учреждений, включая муниципалитет. Строительные компании часто вынуждены ждать несколько месяцев, чтобы получить все необходимые подписи от муниципалитета. К сожалению, данная проблема наиболее актуальна для Алании по сравнению с другими городами.
Задержки связаны с разрешительными документами, и муниципалитет не справляется с их обработкой. Это связано с быстрым ростом города, который уже превышает темпы многих региональных центров.
Что касается третьей проблемы, а именно задержек в получении разрешения на строительство, они также чаще всего связаны с государственными структурами и их медленной работой, а также с нюансами проекта.
Наиболее распространенной причиной является утверждение проекта в отношении высоты здания. Например, у одного из наших проектов сейчас есть задержка из-за изменения количества этажей с 4 до 10, что позволяет увеличить количество квартир. В таких случаях застройщики также сталкиваются с убытками, так как они продавали квартиры по одной цене, а затраты на строительство, минимальные заработные платы, стоимость бензина, электроэнергии и другие расходы выросли. Их прибыль уже снижена.
Все строительные компании заинтересованы в своевременном начале и завершении строительства. Если вы купили квартиру в проекте с задержкой начала строительства, наилучшей стратегией было бы дождаться завершения, учитывая, что стоимость квартир, вероятно, уже не сравнима с ценами на аналогичные проекты.
Если вы приобрели квартиру с нашей компанией, всегда можете обратиться к своему персональному менеджеру для получения информации о текущей ситуации. Мы надеемся, что застройщики ускорят темпы строительства на объектах с задержками, и государственные органы будут более оперативными в выдаче необходимых документов.
